BauDarlehen24 ist PremiumPartner von ImmobilienScout24

Hauskauf-Finanzierung - Worauf zu achten ist

Du bist deinem Traum ein eigenes Haus zu kaufen ein ganzes Stück näher gekommen und nun geht es an die Umsetzung. Dafür beschäftigst du dich mit dem Thema der passenden Finanzierung.


Was es zu beachten gilt

Du bist auf der Suche nach einem eigenen Haus und möchtest wissen, in welchem Rahmen sich dein Budget bewegt? Oder es ist bereits soweit: Du hast dein zukünftiges Eigenheim genauestens unter die Lupe genommen und gehst schon in die Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer? Dann kommt die Zeit, eine Finanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen. Ob du neu bauen oder ein bestehendes Haus kaufen möchtest, spielt zunächst eine untergeordnete Rolle. Der wesentliche Unterschied legt sich in der Art und Weise der Bezahlung dar. Während bei einem Hauskauf direkt in einer Summe an den alten Eigentümer gezahlt wird, erfolgt diese bei einem Neubau nach Baufortschritt.

Kostenfreie Finanzberatung zum Erwerb oder Bau eines Hauses in Berlin und ganz Deutschland

Ratgeber und kostenfreie Beratung

Um für dich die bestmöglichen Konditionen und staatlichen Zuschüsse herauszufiltern, stehen wir dir mit Rat und Tat mit unserer kostenlosen Kreditberatung für Immobilien zur Seite. Du kannst dich jederzeit bei Fragen über die Formularfunktion an uns wenden. Zudem vermitteln wir dich direkt an einen unserer Berater weiter, die sich für dich auf die Suche nach den passenden Finanzierungsbausteinen machen und dir im Anschluss die optimale Lösung präsentieren. Diesen Service bieten wir dir selbstverständlich komplett kostenfrei.

Nebenkosten beim Hauskauf

Bei einem Hauskauf fallen Kaufnebenkosten an. Neben der Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% des Kaufpreises zahlst du für Notar- und Grundbuchkosten etwa weitere 1,5 bis 2,0%. Wird für die Vermittlung der Immobilie ein Makler zwischengeschalten, verlangt dieser in der Regel seine Maklercourtage auch vom Käufer. Je nachdem wie diese ausfällt, beziffern sich die gesamten Nebenkosten auf knapp 10%, die du auf jeden Fall in deine Rechnung einkalkulieren solltest.
Baust du hingegen selbst ein Haus und erwirbst zunächst ein Grundstück, so fallen zuvor genannten Nebenkosten nur für die Höhe des Grundstückspreises an.

Schufa-Auskunft

Für viele Banken gilt eine positive Schufa-Auskunft als zwingende Voraussetzung für die Kreditvergabe. Diese bescheinigt der Bank deine Zahlungsfähigkeit in der Vergangenheit und schafft Vertrauen für die zukünftige Zusammenarbeit. Das Kreditinstitut gibt die Aufnahme der Finanzierung für das Eigenheim wiederum ebenfalls an die Auskunftei weiter.

Bankenübergreifender Kreditantrag

Dank unserer umfassenden Beratung und der Finanzierung aus einer Hand, stellen wir gemeinsam einen Kreditantrag, den wir bei allen notwendigen Banken einreichen. Das mehrfache Zusenden von Unterlagen und Ausfüllen von Selbstauskünften für Finanzierungsanfragen bei verschiedenen Banken entfällt und erleichtert dir somit den Arbeitsaufwand.

Finanzierungsrechner

Für eine erste Überschlagsrechnung bieten wir auf unserer Homepage kostenlose Rechner für deinen Hauskauf. Einerseits erfasst du so die Höhe deines notwendigen Kredits und andererseits stellst du fest, wie viel Geld dir monatlich für die Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung steht.
Bei erster Variante gibst du die Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten ein und erfasst alle Konten, auf denen Eigenkapital für die Finanzierung zur Verfügung steht. Am Schluss erhältst du so deinen Finanzierungsbedarf.

Bei der zweiten Möglichkeit bekommst du einen Überblick, wie sich deine Einnahmen und Ausgaben monatlich gestalten. Auf der positiven Seite erfasst du dein Gehalt und das deines Partners sowie Kindergeld und etwaige weitere Eingänge. Das kann zum Beispiel eine Mieteinnahme aus einer vermieteten Eigentumswohnung sein. Auf der negativen Seite listest du alle Ausgaben auf und solltest dabei auch jährlich oder quartalsweise zu zahlende Rechnungen wie Versicherungsbeiträge nicht vergessen. Hierbei eignet es sich, diese auf den Monat herunterzubrechen. Unterm Strich bleibt eine Summe x übrig. Sie drückt die Höhe deiner potentiellen Ratenzahlung aus. Um auch in der Zukunft für Notfälle gut gerüstet zu sein, planst du hierbei am besten einen Puffer ein.

Öffentliche und private Förderungen/ Förderunmöglichkeiten für Häuser

Finanzierung

Je nach persönlicher Lage spaltest du die Finanzierung deines Hauses am besten auf. Neben dem Bausparen stehen dir vielseitige Modelle bei einer Bank zur Verfügung.

Fragen zu den Finanzmodellen?

Im Überblick sind dies die folgenden:
  • Annuitätendarlehen mit Festzinsbindung error_outline
  • Festdarlehen in Kombination mit einem Immobilienfonds error_outline
  • Festdarlehen in Kombination mit einer Lebensversicherung error_outline
  • Volltilgerdarlehen error_outline

Jetzt Finanzierungsmöglichkeiten abklären*

*unverbindlich und kostenfrei

Finanzierungsmöglichkeiten im Überblick

Das erstgenannte Annuitätendarlehen ist wohl die meistgebräuchlichste Variante. Der wesentliche Aufbau besteht in der Zusammenstellung von Zins- und Tilgungszahlung. Über einen vertraglich festgelegten Zeitraum führst du deinen Kredit in einer monatlichen Ratenzahlung zurück. Am Anfang geht der größere Teil für die Zinszahlung drauf bis sich die Rechnung umkehrt. Dann fließt ein höherer Betrag an Tilgung zurück. Nach Ablauf der Zinsfestbindung von beispielsweise 5, 10 oder 15 Jahren verbleibt ein Restbetrag, für den du dann eine Anschlussfinanzierung verhandelst.

Das Volltilgerdarlehen funktioniert vom Prinzip her ähnlich, nur sind hier die Ratenzahlungen so aufgebaut, dass die Kreditsumme am Ende der Laufzeit komplett beglichen wird. Dementsprechend vereinbarst du in der Regel eine längere Vertragslaufzeit mit dem Kreditgeber.
Bei dem mittleren Modell legst du mit der Bank nur die Zinshöhe fest, welchen du dann in monatlichen Raten bezahlst. Daneben sparst du entweder in einen Banksparplan, eine Lebensversicherung oder in einen risikoarmen Immobilienfonds. Am Ende der Zinsbindung tilgst du das Darlehen aus der gewählten Ansparung vollständig.

 

Finanzbedarf

Über die Höhe deines Finanzierungsbedarfs kannst du eine relativ einfache Rechnung aufstellen: Von der Kaufsumme zuzüglich Nebenkosten subtrahierst du dein einzusetzendes Eigenkapital und erhältst auf diese Art und Weise die Höhe des Darlehens, welches du insgesamt von deiner Bank benötigst.

> Darlehenrechner aufrufen

Dein Finanzbedarf für den Kauf eines Hauses

Fördermöglichkeiten für deine Finanzierung

Das Spektrum an staatlichen Förderungen ist vielfältig bespickt. Einerseits lässt sich das Bausparen mit zahlreichen Zuschüssen gut in die Finanzierung einbringen. Andererseits verspricht die Kreditanstalt für Wiederaufbau für viele Immobilienerwerber zusätzliche Unterstützung. Nicht zu vergessen: Seit 2018 gibt es für Familien Baukindergeld insgesamt bis zu 12.000 Euro pro Kind.

Über das Bausparen lassen sich über Jahre hinweg relativ einfach viele Zugaben mitnehmen. Falls der Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen bis zu einer maximalen Höhe von 40 Euro pro Monat zahlt, so können diese auf einen Bausparvertrag fließen. Dafür erhält der Arbeitnehmer vom Staat jährlich ca. 43 Euro Arbeitnehmersparzulage obendrauf. Sparst du zusätzlich selbst mindestens 512 Euro jährlich, profitierst du außerdem von der Wohnungsbauprämie mit 45 Euro jährlich. Bist du verheiratet gelten für euch zusammen die doppelten Beträge, sodass sich über einen vorgegebenen Zeitraum von 7 Jahren einige Euros sammeln. Dabei gilt es Einkommensgrenzen zu beachten.
Noch tiefer greift Vater Staat bei der Riesterförderung in die Tasche. Bringst du mindestens 4% deines Vorjahresbruttoeinkommens ein, bekommst du eine jährliche Zulage von 175 Euro sowie für jedes Kind 185 Euro. Wurde dein Kind, welches 2008 oder später geboren wurde, stehen dir sogar 300 Euro pro Jahr zu. Vergiss nicht, deinen Riestervertrag bei deiner Steuererklärung zu erfassen. Abhängig von deiner Einkommenssituation spült dir das zusätzliches Geld in die Tasche.

Im Bereich des Hausneubaus finden die Förderprogramme der KfW insbesondere bei der Inanspruchnahme von hoher Energieeffizienz ihren Einsatz. Dabei wird ein Standardhaus definiert, welches die Bank nach aktuellem Stand der Technik als energiesparsam einstuft. Gehst du über die Richtlinien hinaus und erreichst so eine noch höhere energetische Stufe, tut sich für dich die Möglichkeit eines Tilgungszuschusses auf. Damit zahlst du letztendlich weniger von deinem Kredit zurück. Die maximale Darlehenshöhe beläuft sich auf 100.000 Euro plus eines maximalen Tilgungszuschusses von 15.000 Euro.
Entscheidest du dich dafür, ein bereits existierendes Haus zu kaufen, gibt es ebenfalls Förderungen bei energieeffizienter Sanierung. Maßnahmen sind Umbauten bei der Heizung oder die eigene Stromerzeugung über eine Photovoltaikanlage. Unterstützung erfährst du beim Einbau einer Alarmanlage oder bei der altersgerechten Umgestaltung deines Hauses.

Von dieser Förderung profitieren alle Familien, die entweder ein Haus kaufen oder sich für einen Neubau entscheiden. Pro Kind unter 18 Jahren gibt es eine staatliche Förderung von 1.000 Euro jährlich für insgesamt 10 Jahre. Das Haushaltseinkommen darf 90.000 Euro pro Jahr nicht überschreiten. Für jedes Kind kannst du zusätzlich 15.000 Euro mehr verdienen. Dein zukünftiges Eigenheim muss sich in Deutschland befinden. Den Antrag für das Baukindergeld stellst du nach Einzug in dein neues Zuhause.

Der Umfang der Unterstützungsmöglichkeiten über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat in den letzten Jahren stetig erweitert. Neben zinsgünstigen Krediten bei einem Neubau oder der Sanierung von energieeffizienten Bauweisen gibt es Tilgungszuschüsse bis zu 15.000 Euro, die du nicht mehr zurückzahlen musst. Neben Photovoltaikanlagen und Anlagen zur Stromerzeugung aus Wasser- oder Windkraft fördert die KfW den Einbau eines Brennstoffzellensystems. Familien mit mittlerem Einkommen können seit 2018 Baukindergeld beantragen, welches über einen Zeitraum bis zu 10 Jahren pro Kind mit 12.000 Euro zu Buche schlägt. Aufgrund der vielgefächerten Zuschüsse bieten wir dir hierzu eine Beratung zur Baufinanzierung an. Mit uns profitierst du von einer maßgeschneiderten Empfehlung.

Kreditaufnahme ohne Eigenkapital

Die Finanzierung deines Eigenheims ohne vorhandenes Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Allerdings bewertet dein Kreditgeber genauestens die Gesamtsituation, insbesondere dein monatliches Einkommen. Dies wird sich in der Zinskalkulation niederschlagen. Positive Aufwertung findet das Anbieten von Sicherheiten, wie beispielsweise eine weitere im Eigentum befindliche Immobilie. Auf diese könnte eine Grundschuld eingetragen werden.

Anschlussfinanzierung

Nach 10jähriger Vertragslaufzeit besteht für den Darlehensnehmer das Recht, den Kredit zu kündigen und wenn notwendig eine andere Finanzierung auf die Beine zu stellen. Oder aber die Festzinsbindung läuft ab und du musst dich um ein Anschlussdarlehen kümmern. Du kannst bereits bis zu drei Jahre im Voraus ein sogenanntes Forwarddarlehen wählen. Die zukünftige Kondition ist dir bekannt und hilft dir bei der Kalkulation. Das Zinsänderungsrisiko bis zum tatsächlichen neuen Darlehensbeginn lässt sich die Bank durch einen Aufschlag bezahlen. Dem gegenübergestellt entscheidest du dich für eine Umschuldung und suchst dir einen neuen Darlehensgeber mit ggf. besseren Konditionen.

Fazit

Ein Haus zu kaufen oder einen Neubau zu starten, ist ein umfangreiches Projekt, welchem du dich wahrscheinlich nur einmal in deinem Leben stellst. Eine kompetente Finanzierungsberatung trägt dabei eine entscheidende Rolle, damit du alle für dich in Frage kommenden Optionen ausschöpfst.

Du suchst noch nach einer porfessionellen und kostenfreien Finanzierungs-Beratung? Schreib' uns einfach!